Wir informieren Sie regelmäßig über interessante Urteile und                   Grundsatzentscheidungen sowie über Neuigkeiten aus unserer Kanzlei.

Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt

Die Anforderungen an die konkrete Beschreibung der zur Mietminderung berechtigende Mängel werden in der Praxis häufig überspannt. Ein Landgericht hatte die ordnungsgemäße Darlegung von zahlreichen Mängeln eines Mietobjektes verneint und dem beklagten Mieter zur Zahlung rückständiger Miete und zur Räumung verurteilt, da es in Folge der unzureichenden Mangeldarlegung nicht von einem Minderungsrecht ausging. Mit seinem Beschluss vom 25.10.2011 hat der BGH diese Entscheidung aufgehoben und darauf hingewiesen, dass nur geringe Substantiierungsanforderungen zu stellen sind (BGH VIII ZR 125/11, Beschluss vom 25.10.2011).

Gebot der jährlichen Betriebskostenabrechnung

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vorauszahlung für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Dennoch können die Parteien eine einmalige einvernehmliche Verlängerung der jährlichen Abrechnung zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung vornehmen (BGH 27.07.2011, VIII ZR 316/10).

Keine Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Grundsätzlich kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Korrektur zum Nachteil des Mieters erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter irrtümlich höhere als tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt hat. Es kann jedoch ein Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB vorliegen, wenn sich der Mieter hierauf beruft, obwohl ihm das dem Vermieter unterlaufene Versehen auf den ersten Blick erkennbar war (BGH 30.03.2011 VIII ZR 133/10).

Eigenbedarfskündigung für GbR-Gesellschafter

Eine GbR kann wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters auch dann kündigen, wenn dieser erst nach Vermietung in die GbR eingetreten ist (BGH 23.11.2011 VIII ZR 74/11).

Unpünktliche Mietzahlungen können Kündigung begründen

Fortlaufend unpünktliche Zahlungen und kleinere Zahlungsrückstände können einen Kündigungsgrund darstellen. Voraussetzung ist jedoch, dass zuvor eine Abmahnung des Mieters erfolgt (BGH 01.06.2011 VIII ZR 91/10).



Verjährung von Erstattungsansprüchen des Mieters wegen Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

In vielen Mietverträgen befinden sich unwirksame Schönheitsreparaturklauseln (z. B. starre Fristenpläne, unzulässige Schlussrenovierungsklausel etc.). In diesen Fällen sind die Mieter trotz entgegenstehendem Wortlaut im Mietvertrag nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Führen die Mieter ggf. in Unkenntnis der unwirksamen Klausel die Schönheitsreparaturen dennoch durch, ist der Vermieter insoweit ungerechtfertigt bereichert. Den Mietern stehen dann gegen den Vermieter entsprechende Erstattungsansprüche wegen der mit dem Schönheitsreparaturen verbundenen Aufwendungen zu. Diese Erstattungsansprüche der Mieter verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Mietvertragsende. Sollten die Ansprüche bis dahin noch nicht erfüllt sein, müssen daher verjährungshemmende Maßnahmen ergriffen werden (BGH 04.05.11 VIII ZR 195/10).

BGH-Entscheidung zu Betriebskostenabrechnungen nach Mietminderung

Mietminderungsansprüche berechnen sich nach der Bruttomiete, d.h. der Nettokaltmiete zzgl. den Betriebskosten. Dies führt zu Schwierigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung. Teilweise werden ungekürzte Betriebskostenvorauszahlungen angesetzt. Zum Teil werden entsprechend geminderte Vorauszahlungsbeträge in Ansatz gebracht. Nach der BGH-Entscheidung sind beide Berechnungsarten zulässig, wenn die Abrechnung konsequent durchgeführt wird.

Soweit nach einer Mietminderung nur entsprechend geminderte Vorauszahlungen berücksichtigt werden, dürfen diesen geminderten Vorauszahlungen auch nur entsprechend geminderte Betriebskosten gegenübergestellt werden. Soweit die vollständigen, ungekürzten Vorauszahlungen berücksichtigt werden, können auch die vollständigen, d. h. nicht geminderten Betriebskosten berücksichtigt werden (vgl. BGH vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10).

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 30.03.2011 zu der Umlagefähigkeit von durch eine Modernisierung in einer Mietwohnung entstandenen Renovierungskosten Stellung genommen.  

Die Mieter (Beklagten) einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wurden ordnungsgemäß durch den Vermieter (Kläger) darüber informiert, dass der Einbau von Wasserzählern geplant sei. Weiter wurde den Mietern mitgeteilt, dass aufgrund der Modernisierung und der gesetzlichen Möglichkeiten eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich anfalle. Die Mieter teilten daraufhin der Vermieter mit, dass man die Duldung der Modernisierungsmaßnahme davon abhängig machen würde, dass der Vermieter vorab einen Vorschuss auf die durch die Modernisierung anfallenden Renovierungskosten (Tapetenerneuerung etc.) zahle. Dieser Forderung kam der Vermieter nach. In diesem Zusammenhang teilte der Vermieter aber gleichzeitig mit, dass diese weitere Kosten (Renovierungskosten) auch als Umlagefähige Modernisierungskosten anzusehen sein und somit die zu erwartende Modernisierungserhöhung entsprechend erhöhen würden. Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, woraus sich nunmehr ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Die Mieter weigerten sich den auf die Renovierung entfallende Anteil zu zahlen und zahlten lediglich den Anteil welcher sich auf die Kosten der Installation der Wasserzähler bezog.

Daraufhin verklagte der Vermieter die Mieter auf den ausstehenden Mietzins.

Das Amtsgericht Görlitz hat der auf Zahlung des Mieterhöhungsanteils für die Renovierung gerichteten Klage des Vermieters stattgegeben.

Das Landgericht Görlitz hat auf die Berufung der Mieter die Klage abgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision des Vermieters  hatte Erfolg

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB  vom Vermieter erstatten lässt.

 Urteil vom 14. Januar 2010 AG Görlitz AZ:   4 C 336/09

 Urteil vom 23. Juni 2010 LG Görlitz  AZ: 2 S 9/10

Urteil vom 30. März 2011  BGH AZ: VIII ZR 173/10

BGH stärkt Rechte der Mieter

Keine Toleranzschwelle bei dem Zusatz ca. bei Wohnflächenangabe

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob bei dem Zusatz ca. in einem Mietvertrag bei der Wohnflächenangabe  bei der Berechnung einer Mietminderung wegen Unterschreitung eine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist. Diese wurde verneint.

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein Mietverhältnis über eine Wohnung bei welchem im Mietvertrag  die Wohnungsgröße mit ca.  100 m² angegeben wurde. Der Mieter und Kläger forderte vom Vermieter und Beklagten rückwirkend für insgesamt 7 Jahre die Rückzahlung von nach seiner Ansicht  überzahlter Miete  und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich  eine Wohnfläche von 81 m²  (laut Mietvertrag ca. 100 m²) habe. Dabei setzte der Kläger als rechnerischen Betrag für die Rückforderung die Abweichung von insgesamt 19 m² an  (100 m² soll 81 m² ist).

Aufgrund der eingereichten Klage wurde der Vermieter nur teilweise zur Rückzahlung von Mietzins verurteilt im Übrigen wurde die Klage abgewiesen, auch die Berufung des Mieters blieb ohne Erfolg.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben bei Ihrer Berechnung lediglich eine Abweichung  vom Ist- zum Sollzustand von 14  m² angenommen  da im Hinblick auf die ca. Angabe im Mietvertrag  ein Abzug von 5 % zu erfolgen sei und somit eine Berechnung aus einer Fläche 95 m²  erfolgen müsse.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass dem  Zusatz "ca." für die Bemessung einer Minderung  keine Bedeutung zukommt.

Begründet wurde dies damit, dass eine Minderung  die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen soll. Daraus folge, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen habe.

Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Das gilt nach dem BGH auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine ca. Angabe enthält. Mit der jetzigen Entscheidung hat der BGH  klargestellt, dass auch der Zusatz  ca.  bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier geschehen 5 %) rechtfertigt.

Diese Angelegenheit wurde durch den BGH jedoch an das zuständige LG zurück verwiesen, weil die tatsächliche Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu berechnen ist.

Urteil vom 10. März 2010  AZ: VIII ZR 144/09

Urteil vom 14. Januar 2009 Amtsgericht Aachen AZ: 101 C 85/08

Urteil vom 22. Mai 2009 Landgericht Aachen AZ: 6 S 35/09

Das  Rauchen in einer Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und den Mieter zum Schadensersatz verpflichten

Der BGH hat darüber entschieden, dass vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung auszugehen ist, wenn ein "exzessives"  Rauchverhalten des Mieters bereits nach kurzer Zeit zu einem erheblichen Renovierungsbedarf führt.

Die Mieter einer Wohnung hatten den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Anspruch genommen. Der Vermieter hatte zuvor die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt welcher ihm aufgrund des exzessives Rauchen der Mieter zugestanden habe. Beim  Auszug der Mieter nach nur 2 Jahren seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Vermieter behauptete der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten eingefressen. Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht haben der Klage der Mieter stattgegeben bzw. die Berufung des Vermieters zurückgewiesen.

Auf die Revision des Vermieters hat der BGH hat nun entschieden, dass das  Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen.

Weitere Voraussetzung ist, dass darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind.

Dieses gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.

Ein Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt, da er die Möglichkeit habe, die Verpflichtung zur Ausführung der  Schönheitsreparaturen  auf den Mieter abzuwälzen.

In dem zu Entscheidung vorliegenden Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um reine Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wurde deshalb verneint.

Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07

AG Bonn - Urteil vom 5. Juli 2006 - 5 C 5/06

LG Bonn - Urteil vom 21. Januar 2007 - 6 S 191/06

BGH entscheidet über die Zuständigkeit deutscher Gerichte für Klage gegen Internetveröffentlichung ausländischer Zeitungen

Nach der Entscheidung des BGH vom 02.03.2010 sind deutsche Gerichte unter anderem auch für Klagen wegen Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts durch einen im Internet abrufbaren Artikel international zuständig, wenn dieser Artikel eindeutig Bezüge nach Deutschland aufweist.

Ursprung der Entscheidung des BGH war die Klage eines in Deutschland lebenden, welcher die Verlegerin der New Yorker  Tageszeitung -The New York Times- sowie den in New York ansässigen Autor ,aufgrund eines  im  Juni 2001  auf der Internetseite dieser Zeitung veröffentlichter Artikel welcher dort auch im Archiv gespeichert war , verklagte.

Der Kläger sah sich durch diesen Artikel und die Möglichkeit des Abrufes  in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt  und verklagte daher die Parteien auf Unterlassung.

Sowohl das Landgericht Düsseldorf als auch das OLG Düsseldorf  haben die internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte verneint und die eingereichte Klage deshalb als unzulässig abgewiesen.

Auf die Revision des Klägers hat der BGH das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG Düsseldorf  zurückverwiesen.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte  gemäß § 32 ZPO gegeben ist. Denn gemäß  § 32 ZPO ist für Klagen aus unerlaubten Handlungen das Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Handlung begangen worden  ist. Begehungsort einer deliktischen Handlung ist dabei sowohl der Handlungs- als auch der Erfolgsort.

Die vom Kläger behauptete Persönlichkeitsrechtsverletzung  hat ihren Erfolgsort eindeutig in Deutschland, weil  hier der Eingriff in das gesetzlich geschützte Rechtsgut droht.

Die von dem Kläger vorgetragene Internetveröffentlichung  weist nach Ansicht des BGH einen deutlichen Inlandsbezug auf und legt  ein erhebliches Interesse deutscher Internetnutzer dieser Veröffentlichung nahe.

In dem streitgegenständlichen Artikel wird der  Kläger, welcher in Deutschland wohnt:

1.       Namentlich genannt

2.       Ihm Verbindungen zur russischen Mafia nachgesagt

3.       Seine Firma als Teil des internationalen organisierten Verbrechens bezeichnet

4.       Behauptet ihm sei die Einreise in die USA aus diesen Gründen verwehrt worden

Wobei sich bei den aufgestellten Behauptungen immer auf Berichte der europäischen und deutschen Strafverfolgungsbehörden berufen wurde.

Aufgrund dieser Sachlage ging der BGH davon aus, dass es nahe liege, dass der veröffentlichte Artikel insbesondere auch im Inland zur Kenntnis genommen wurde oder wird, da es sich bei der Zeitung -New York Times- um ein international anerkanntes  und bekanntes Presseerzeugnis handelt, dass einen weltweiten Interessentenkreis ansprechen und erreichen will.

Der BGH legte bei seiner Entscheidung auch die Feststellungen  des Berufungsgerichtes zugrunde, wonach die streitgegenständliche „Internet-Ausgabe“ der –New York Times-auch in Deutschland abrufbar war und Deutschland  im Registrierungsbereich des „Online-Portals“ ausdrücklich als "country of residence" aufgeführt. Weiter waren im zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Veröffentlichung  14.484 Internetnutzer registriert, die Deutschland als Wohnsitz angegeben hatten.

Urteil vom 2. März 2010 - VI ZR 23/09

LG Düsseldorf - Entscheidung vom 9. Januar 2008 - 12 O 393/02

OLG Düsseldorf - Entscheidung vom 30. Dezember 2008 - I-15 U 17/08

Weitere Informationen erhalten Sie über die Kanzlei

BGH entscheidet über  Ausgleichansprüche gemäß Fluggastrechteverordnung Nr. 261-2004 der E G wegen  Flugverspätung 

Der BGH hat die Rechte von Fluggästen mit seiner Entscheidung vom 18.02.2010 entschieden gestärkt.

In diesem Zusammenhang wurden jeweils die Luftverkehrsunternehmen insgesamt in fünf ähnlich gelagerten Fällen zu Ausgleichzahlungen nach der Fluggastrechtsverordnung Nr. 261-2004 der EG wegen eines erheblich verspäteten Fluges verurteilt.

Ursprung des einen Rechtsstreites war ein Hin-und Rückflug den die Kläger von Frankfurt in die USA buchten.

Beim Hinflug gab es keine Probleme. Der Rückflug verschob sich wegen „technischer Defekte“ des  Flugzeuges und konnte so erst am nächsten Tag erfolgen. Die Kläger erreichten Ihr Ziel erst mit  einer Verspätung von ca. 25 Stunden. 

Aufgrund dieser Verspätung reichten die Kläger gegen die Fluggesellschaft Klage auf Zahlung einer Ausgleichszahlung von 600,-- € pro Person ein.

Gemäß der Fluggastrechtsverordnung Nr. 261-2004 der EG   ist für den Fall einer Annullierung des geplanten Fluges dieser Betrag vorgesehen.

Die Fluggesellschaft(en) begründete Ihr Ablehnung eine Ausgleichszahlung damit, dass es sich in dem vorliegenden Fall nur um eine Verspätung gehandelt habe, die nach der Verordnung nicht ausgleichspflichtig sei.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht haben die Klage zurückgewiesen und sich dabei die Begründung der Fluggesellschaft(en) zu Eigen gemacht.

Vom Berufungsgericht wurde die Revision zugelassen.

Mit Beschluss vom 17. Juli 2007  hatte der BGH zunächst das Verfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften Fragen zur Auslegung der Fluggastrechteverordnung vorgelegt.

Der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften hat dazu unter anderem entschieden, dass  die Art. 5, 6 und 7 der Fluggastrechtsverordnung Nr. 261-2004 der EG    dahin gehend auszulegen sind, dass: “ die Fluggäste verspäteter Flüge im Hinblick auf die Anwendung des Ausgleichsanspruchs den Fluggästen annullierter Flüge gleichgestellt werden können und somit den in Art. 7 dieser Verordnung vorgesehenen Ausgleichsanspruch geltend machen können, wenn sie wegen eines verspäteten Fluges einen Zeitverlust von drei Stunden oder mehr erleiden ..“  und die Verspätung nicht auf außergewöhnliche Umstände zurückgeht.

Nach der Entscheidung  des Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften argumentierte die Beklagte, dass dieser in seinem Urteil seine Auslegungskompetenz überschritten hätte,  sich in Widerspruch zu den höherrangigen Bestimmungen des Übereinkommens zur Vereinheitlichung bestimmter Vorschriften über die Beförderung im internationalen Luftverkehr (Montrealer Übereinkommen) befinde und es notwendig sei vor einer abschließenden Entscheidung des BGH den Rechtsstreit nochmals dem Gerichtshof der Europäischen Union  vorzulegen.

Dazu sah der BGH aber keine Veranlassung, da das Urteil  jedenfalls keine für den Streitfall erheblichen neuen Auslegungsfragen aufwerfe, die der BGH nicht ohne erneute Vorlage der Sache beantworten könne. Im Übrigen bestünden keine  Zweifel an der Gültigkeit der Fluggastrechteverordnung, da der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften die Gültigkeit bei einer am Grundsatz der Gleichbehandlung  orientierten Auslegung bejaht hat und auch von der Vereinbarkeit  mit dem Montrealer Übereinkommen ausgegangen ist.

Weiter habe die Beklagte keine außergewöhnlichen Umstände vorgetragen, die sie von der Verpflichtung zur Ausgleichszahlung hätten befreien können, somit war die Angelegenheit entscheidungsreif und ein Urteil zugunsten der Kläger konnte ergehen.

BGH Urteil vom 18. Februar 2010  AZ:  ZR 95/06

AG Rüsselsheim Urteil vom 17. März 2006  AZ: 3 C 109/06

LG Darmstadt  Urteil vom 12. Juli 2006  AZ: 21 S 82/06

BGH entscheidet darüber, ob Mieter einen Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung haben

Der Bundesgerichtshof hat seiner neusten Rechtsprechung die Rechte von Mietern gestärkt. Danach hat ein Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z.B.Trockner/Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht.

Die Vermieterin klagte gegen die Mieterin und verlangte Zahlung und gleichzeitig die  Räumung der Wohnung.

Ursache des Mietrückstandes war es , dass die Mieterin in der Vergangenheit die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung und wegen weiterer behaupteter Mängel gemindert hatte. 

Dem in Jahre 1985 geschlossenen Formularmietvertrag hatte unter anderen folgende Klausel:

……..Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.

Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)………..

Das Amtsgericht hatte die Klage der Vermieterin abgewiesen.

Auf die darauf eingelegte Berufung hat das Landgericht die Mieterin antragsgemäß verurteilt.

Mit der dagegen  eingelegten  Revision hatte die Mieterin Erfolg.

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht (Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).

Weiter ging der BGH davon aus, das im vorliegenden Fall die Parteien keinen davon abweichenden Standard vereinbart haben, da ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß sei, wenn er eindeutig und ohne Zweifel vereinbart worden ist.

Eine solche eindeutige Vereinbarung ergibt sich nicht aus der oben zitierten Bestimmung des Mietvertrages.

Aus der geschlossenen Vereinbarung lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.

Weiter geht der BGH davon aus, dass diese Vereinbarung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

Der Mieter muss nämlich danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zu den vom Beklagten behaupteten Mängeln erforderlich sind.

Urteil vom 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08

AG Neuss - Urteil vom 15. August 2007 - 80 C 4188/06

LG Düsseldorf - Urteil vom 10. Dezember 2008 - 23 S 259/07

Weitere Informationen erhalten sie über die Kanzlei.

BGH entscheidet über die Durchsetzung von Eigenbedarf für Nichten und Neffen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.

Die Klägerin zog aufgrund ihres Alters aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus  in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete ihre Wohnung dann an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Ca. 3 Jahre später übertrug dann die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte, behielt sich aber den Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Die Klägerin kündigte daraufhin mehrfach das mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung gelltend gemacht.

Nachdem die Beklagten die Wohnung nicht räumten reichte die Vermieterin Klage ein.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war.

Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.

Urteil vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09

Das Vollständige Urteil können Sie über die Kanzlei beziehen

BGH-Entscheidung  über Schadensersatz des Mieters bei Auszug aus einer Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf bei formal unwirksamer Kündigung

Der BGH hat darüber entschieden, ob der Mieter nach dem Auszug aus einer Wohnung u. a. Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs auch dann geltend machen kann, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist.

Die Klägerin war seit ca. 25 Jahren Mieterin eines Wohnhauses des Beklagten. Aufgrund einer Vereinbarung zog die Mieterin aus der Wohnung aus, nachdem die Vermieterin mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte und infolge dessen mit einer Räumungsklage und Schadensersatzforderung bei nicht rechtzeitiger Räumung drohte.

Unmittelbar nach dem Auszug bot der Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an, wovon später jedoch Abstand genommen wurde.

Die Mieter ist der Auffassung, der Vermieter hätte den Eigenbedarf vorgetäuscht. Sie begehrt mit der Klage die Rückgabe des Mietobjektes, hilfsweise macht sie Schadensersatzansprüche geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, auch die Berufung der Mieterin hatte keinen Erfolg.

Der BGH hob nach zugelassener Revision das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht.

Der BGH argumentierte dabei, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadens-ersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 Abs. 2, Satz 1 BGB (§ 564 a, Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Ein Schadensersatzanspruch soll nach dem BGH auch dadurch nicht ausgeschlossen, sein, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründetem Kündigungsschreiben noch nicht zur Räumung des Mietobjektes verpflichtet war. Entscheidend dabei ist es nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln.

Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereitfindet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung dazu, jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.

Auch verneinte der BGH die Ansicht des Berufungsgerichtes, welches einen Schadensersatzanspruch nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB ausschloss.

Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie das Berufungsgericht klärt, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht war oder nicht.

Urteil vom 08.04.2009, Az.: VIII ZR 231/07

Das Urteil können Sie über die Kanzlei beziehen.

BGH-Entscheidung  über die Notwendigkeit der Beifügung eines Mietspiegels bei einem Mieterhöhungsverlangen

Der BGH hat entschieden, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.

Zugrunde lag dieser Entscheidung ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters (Klägers), in welchem er vom Mieter (Beklagter) die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von € 374,50 auf € 407,54 verlangte. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich der Vermieter unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der betreffenden Stadt. Der Vermieter wies im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel u. a. beim Mieterschutzverein sowie in seinem Kundencenter eingesehen werden könne.

Nachdem der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, erhob der Vermieter Klage, wobei die Klage beim Amtsgericht abgewiesen wurde, diese daraufhin beim Berufungsgericht eingereichte Klage zurückgewiesen wurde und der Vermieter erst mit der Revision Erfolg hatte. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Der BGH argumentierte seine Entscheidung damit, dass die Beifügung eines Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich sei, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In einem solchen Falle ist es dem Mieter zuzumuten, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zurückzugreifen. Nichts Anderes gilt, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel – wie im vorliegenden Fall – im Kundencenter des Vermieters jederzeit möglich und gewährleistet ist. Nach Ansicht des BGH ist die Beifügung des Mietspiegels auch nicht deswegen erforderlich, damit eine rechtliche Beratung des Mieters etwa durch einen Rechtsanwalt ermöglicht werden kann, weil dessen Kenntnis vom Inhalt des Mietspiegels vorausgesetzt werden kann.

Das Berufungsgericht muss nunmehr feststellen, ob das begehrte Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist.

Urteil vom 11.03.2009 Az.: VIII ZR 74/08

Das vollständige Urteil können Sie über die Kanzlei beziehen.

BGH-Entscheidung  über die Unwirksamkeit einer „Farbwahlklausel“ in Wohnraummietverträgen

Die Mieterin einer Wohnung reichte gegen ihre Vermieterin Klage ein mit den Antrag festzustellen, dass die Vermieterin keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht.

Grundlage der eingereichten Klage war ein Passus in dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag, in welchem u. a. bestimmt war:

          „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen.“

Die Mieterin hält diese Klausel für unwirksam.

Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, hatte die Mieterin mit der Berufung Erfolg. Die von der Vermieterin eingelegte Revision gegen das Urteil des Berufungsgerichtes wurde durch den BGH zurückgewiesen. Der BGH hat die Entscheidung damit begründet, dass die hier verwendete „Farbwahlklausel“ den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1, Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden.

Jedem Mieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurück zu erhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während der laufenden Mietzeit auf andere Gestaltungen – seien sie farbig oder nicht deckend – verzichten muss.

Urteil vom 18.06.2008 VIII ZR 224/07

Das vollständige Urteil können Sie über die Kanzlei beziehen

BGH entscheidet über Verjährungsbeginn von Ansprüchen des Wohnraummieters gegen den früheren Eigentümer bei Eigentümerwechsel

Den dem BGH zur Entscheidung vorliegenden Verfahren verlangte eine Mieterin von ihrer damaligen Wohnungsvermieterin die Erstattung von Kosten für bestimmte mietvertragliche vereinbarte Aufwendungen. Die ehemalige Vermieterin lehnte dies ab und teilte mit, dass sie das Objekt zwischenzeitlich verkauft habe.

Eine Eintragung der neuen Eigentümerin erfolgte am 21.02.2006. Die von der Mieterin erhobene Klage auf Aufwendungsersatz ging am 22.08.2006 (mehr als 6 Monate) bei dem zuständigen Amtsgericht ein.

Die frühere Eigentümerin erhob in diesem Zusammenhang die Einrede der Verjährung. Klage und Berufung sind aus diesem Grunde ohne Erfolg geblieben.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hat der BGH das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Der BGH hat entschieden, dass die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausreichen, einen etwaigen Erstattungsanspruch der Klägerin als verjährt anzusehen.

Grundsätzlich kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen gem. § 548 Abs. 2 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar nach 6 Monaten verjähre, es dabei aber auf dessen rechtliche Beendigung ankommt. Maßgeblich sind somit die Eintragungen der Erwerber in das Grundbuch am 21.02.2006.

Anders als das Berufungsgericht ausführt, beginnt die 6-Monats-Frist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.

Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von der tatsächlichen Voraussetzung des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt also nicht, dass der Mieter – wie in dem konkreten Fall vorgelegen – allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hatte. Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen, noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunktes einziehen. Denn nach Ansicht des BGH könne sich eine Grundbucheintragung aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern.

Das Berufungsgericht, an welche die Angelegenheit durch den BGH zurückverwiesen wurde, hat daher nun festzustellen, wann die Klägerin von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch Kenntnis erlangt hat.

Denn erst ab dann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen.

Urteil vom 28.02.2008 VIII ZR 133/07

Das vollständige Urteil erhalten Sie über die Kanzlei

Rechtsanwalt Christian Heike, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH-Urteil zu Gunsten der Kapitalanleger

In der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.03.2010, Az.: XI ZR 93/09 wurde einer Anlegerin Schadensersatz gegen eine ausländische Brokerfirma zugesprochen. Die Anlegerin hatte in Deutschland einen Vermittler beauftragt für sie Terminoptionsgeschäfte an der US-amerikanischen Börse durchzuführen. Nach etwa 2 Jahren war nahezu ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals eingetreten. Der Vermittler hatte die Anlegerin vorsätzlich sittenwidrig geschädigt, da er übermäßig hohe Provisions- und Gewinnbeteiligungen von durchschnittlich 60 % eingezogen hatte. Damit waren die Terminoptionsgeschäfte „von vornherein völlig chancenlos“. Neben dem Vermittler haftet gemäß der BGH-Entscheidung auch die US-amerikanische Brokerfirma, da sie den Vermittler und sein sittenwidriges Geschäftsmodell nicht überprüft habe und damit billigend in Kauf genommen hat, dass der Vermittler die Anleger zu von Beginn an chancenlosen Börsenterminengeschäften veranlasst hat.

Der zuständige Zivilsenat beim BGH hat für derartige Fälle nunmehr die internationale Zuständigkeit deutscher Gerichte und die Haftung ausländischer Firmen neben dem deutschen Vermittler bejaht.

Von dieser Entscheidung dürften eine Vielzahl von deutschen Anlegern profitieren.

Christian Heike, Prof. Huber & Heike Rechtsanwälte

Mieterhöhungsbegehren

Rechtsanwalt Christian Heike, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH, Az.: VIII ZR 99/09, kann ein Mieterhöhungsbegehren auch auf einen nicht qualifizierten Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt werden.

Voraussetzung ist, dass für die offene Gemeinde kein Mietspiegel erstellt worden ist und die Gemeinde im Übrigen im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar ist. Anders als beim qualifizierten Mietspiegel kommt dem einfachen Mietspiegel zwar nicht die gesetzliche Vermutungswirkung zu das die im Mietspiegel genannte Beträge der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Der einfache Mietspiegel stellt jedoch einen Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Diese Indizwirkung entfällt nur dann, wenn der Mieter substantiierte Einwände erhebt, wonach der einfache Mietspiegel nicht mit der erforderlichen Sachkunde erstellt, sachfremde Erwägungen und/oder unzureichendes Datenmaterial verwendet worden ist.

Liegen derartige Einwendungen nicht vor, verbleibt es bei den Indizwirkungen. Das Mieterhöhungsbegehren kann dann wirksam auf den einfachen Mietspiegel gestützt werden.

Christian Heike, Prof. Huber & Heike Rechtsanwälte

Schönheitsreparaturen

Rechtsanwalt Christian Heike, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH, Az.: VIII ZR 294/09, entschieden, dass der Wohnungsmieter Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführen darf.

Eine Klausel, wonach dem Mieter auferlegt wird die Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma ausführen zu lassen, ist unwirksam. Die Schönheitsreparaturen sind dabei fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setzt gerade nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus, sondern kann auch durch den Mieter unter Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten in Eigenleistung ordnungsgemäß durchgeführt werden. Eine entgegenstehende Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

Christian Heike, Prof. Huber & Heike Rechtsanwälte

Ohne konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag besteht keine Verpflichtung Betriebskosten zu zahlen

In der Entscheidung des BGH vom 02.03.2012, ZR 88/10, ist die Klage eines Vermieters gegen einen Mieter auf Zahlung von Betriebskosten zurückgewiesen worden, da im Mietvertrag keine hinreichend konkrete Vereinbarung getroffen wurde.

Im Mietvertrag wurde lediglich angegeben, dass Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu zahlen sind. Welche Betriebskosten jedoch im Einzelnen zu tragen sein sollten, wurde im Mietvertrag nicht festgelegt. Es fehlte auch ein konkreter Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Dies führt im Ergebnis dazu, dass keine Betriebskosten geschuldet sind. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten der Bewirtschaftung. Die Mietvertragsparteien können lediglich diese Verpflichtung im Mietvertrag auf den Mieter überbürden. Hierzu ist es jedoch erforderlich, dass die Regelung hinreichend klar vereinbart wird. Insoweit kann ein Verweis auf gesetzliche Vorgaben, wie die Betriebskostenverordnung, ausreichen. Fehlt es an derartigen Konkretisierungen kann der Mieter nicht erkennen, welche Kostenpositionen betroffen sein sollen. Die damit verbundene Unklarheit geht zu Lasten des Vermieters. Danach wäre der Mieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Wenn die Parteien die fehlende Umlegungsmöglichkeit jedoch seit längerer Zeit kannten und der Mieter jedoch weiterhin die Vorauszahlungen geleistet hat, kann sich daraus eine Änderung der Mietstruktur in eine Brutto- bzw. Teilinklusivmiete durch schlüssiges Verhalten ergeben.

Christian Heike, Prof. Huber & Heike Rechtsanwälte